מאת נחמן רבין ריחניאן, עו"ד ונוטריון
קונים או מוכרים דירה? היזהרו ממלכודות מס!
בכתבה זו אסקור חלק מחוקי המיסוי הרלוונטיים למעוניינים במכירה או רכישת דירה כדי לעשות מעט סדר בבלבול שיצרו חוקי מיסוי מקרקעין החדשים.
ההוראות הנוגעות למיסוי מקרקעין תוקנו פעמים רבות בניסיון להתאים את החקיקה לשינויים הכלכליים ושוק הנדל"ן, כאשר השינויים בשנים האחרונות הם המשמעותיים ביותר ונחקקו במטרה להיטיב עם בעלי דירה יחידה המעוניינים למכור או אלה המעוניינים לרכוש דירה יחידה וזאת על פני אלה שלא מדובר בדירתם היחידה.
מס שבח:
מס שבח הינו מס המוטל על הרווח הנובע ממכירת נכס, כלומר מס החל על ההפרש שבין מחיר מכירת הנכס למחיר קנייתו בצמוד למדד ובקיזוז הוצאות הרכישה והשבחת הנכס וכד'.
מס שבח חל על מוכר דירה, כאשר ישנם פטורים ממס זה לזכאים העומדים בתנאי החוק.
עקב עליית מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות רוב מוכרי הדירות כיום מרוויחים במכירת דירתם ולכן כדי להימנע מתשלום מס צריך לנצל את הפטור הנכון. יש לשים לב שהפטור השכיח שהיה ניתן למכירת דירה פעם בארבע שנים בוטל החל מיום 1 בינואר 2014.
כיום החוק מאפשר למוכר דירה שזו דירתו היחידה לנצל פטור ממס שבח אחת לשנה וחצי ובלבד שבמשך תקופה זו בה הדירה היתה מיועדת למגורים הוא היה בעל הדירה. פטור זה ינתן עד לשווי מכירה בסך 4.5 מיליון ₪ (כיום) והתמורה העולה על סך זה תחויב במס.
אם אדם מוכר דירה ובזמן המכירה יש לו דירה אחת נוספת ישנם שני מצבים שכיחים בהם יחשב כבעל דירה יחידה ויוכל לקבל את הפטור ממס שבח ואלה הם:
- הוא רכש את הדירה הנוספת במקום הדירה הנמכרת וזאת במהלך שנה וחצי לפני מכירת דירתו;
או
- שהדירה הנוספת התקבלה בירושה והמוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש.
הפטור לדירה יחידה לא ינתן לתושב חוץ אלא אם יביא אישור משלטונות המס במדינה בה הוא תושב כי אין לו שם דירת מגורים.
כמו כן נוספו הוראות מעבר לחוק לתקופה שבין 2014 – 2017 המעניקות פטור חלקי למכירת שתי דירות מגורים מזכות בלבד, כאשר הפטור ינתן באופן יחסי לתקופה שעד תחילת 2014. פטורים חלקיים אלה מכוונים בעיקר לקהל המשקיעים בניסיון לעודד מכירת דירות.
ישנם פטורים נוספים ממס שבח שניתנים בתנאים מסוימים (כגון פטור חד פעמי במכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה אחרת או פטור במכירה דירה שנתקבלה בירושה), אולם כדי שלא להעמיס מידע למצבים לא שכיחים לא ציינתי אותם.
מס רכישה:
מס רכישה חל על רוכש דירה, כאשר לרוכש דירה יחידה ניתן כיום פטור מלא ממס רכישה עד סכום מסוים ובגין היתרה העולה על סכום זה חלות מדרגות מס והן מפורסמות באתר רשות המסים.
ישנם מצבים בהם אדם קונה דירה חדשה לפני מכירת דירתו הנוכחית. גם במצב זה הדירה הנרכשת תיחשב כדירה יחידה לצורך תשלום מס הרכישה אם הוא יתחייב בהצהרה (ויקיים כמובן) למכור את דירתו הנוכחית בתוך שנה וחצי מיום קניית הדירה החדשה או בתוך שנה מקבלת הדירה החדשה, אם נרכשה מקבלן.
יצוין כי ביחס לנכים או עולים חדשים ישנן מדרגות מס רכישה שונות בחוק.
לסיכום:
מומלץ להימנע מחתימה על זיכרון דברים או הסכם טרם התייעצות עם עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין, מאחר שצריך לעשות שימוש נכון ומושכל בהוראות המיסוי הרלוונטיות כדי שלא תמצאו את עצמכם חייבים בתשלום מס מיותר שיכול בהחלט להגיע לסכומים גבוהים מאוד.
תוכן כתבה זו רלוונטי למועד פרסומו ביולי 2016, הינו חלקי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.
נחמן רבין ריחניאן, עו"ד ונוטריון
מתמחה בהסכמי מקרקעין/מיסוי מקרקעין/ירושות
רח' המלאכה 45, א.ת. פולג, נתניה
טל : 09-8858088