הנכם מעוניינים לרכוש דירה חדשה מקבלן? ישנם מספר דברים חשובים שיש לתת עליהם את הדעת בטרם חותמים על חוזה המכר עב הכרס שמועבר אליכם מאת הקבלן. אף שהדירה נחשקת, אל תתפתו לקבל על עצמכם את תנאי החוזה, כפי שמציב לכם הקבלן. יש מקום להתמקח על תנאים רבים בכדי לשפר את עמדתכם וכמובן להטיב עמכם במשך התהליך עד לקבלת הדירה, שכן ממועד חתימת החוזה ועד לקבלת הדירה בפועל ישנה ברוב המקרים דרך ארוכה.
מאת: עו"ד מעיין ורבר
הנכם מעוניינים לרכוש דירה חדשה מקבלן? ישנם מספר דברים חשובים שיש לתת עליהם את הדעת בטרם חותמים על חוזה המכר עב הכרס שמועבר אליכם מאת הקבלן. אף שהדירה נחשקת, אל תתפתו לקבל על עצמכם את תנאי החוזה, כפי שמציב לכם הקבלן. יש מקום להתמקח על תנאים רבים בכדי לשפר את עמדתכם וכמובן להטיב עמכם במשך התהליך עד לקבלת הדירה, שכן ממועד חתימת החוזה ועד לקבלת הדירה בפועל ישנה ברוב המקרים דרך ארוכה.
להלן מספר עניינים חשובים שמומלץ לעמוד עליהם בטרם חתימת החוזה:
- ודאו כי הקבלן ממנו הנכם רוכשים את הדירה הינו בעל רישיון בתוקף וכי הוא רשום בפנקס הקבלנים.
- ודאו כי ה מקרקעין עליהם נבנה הבניין הינם בבעלות הקבלן או שלקבלן קיימת זכות כלשהי במקרקעין (חכירה / הערת אזהרה וכד') הנקייה משעבודים / עיקולים וכו'
- בדקו אם קיים היתר בניה (זהו האישור שניתן על ידיהועדה המקומית לתכנון ובנייה לבצע עבודת בניה במקרקעין).
- קבלו בטוחות מהקבלן כנגד התשלומים שתשלמו לו (לדוגמא: ערבות בנקאית / הערת אזהרה לטובתכם – ראו הבטוחות הרשומות בס' 2 לחוק המכר (דירות) תשל"ה-1974) והחזירו לקבלן ערבויות רק לאחר שתירשם לטובתכם הערת אזהרה ותקבלו מכתב החרגה מהבנק.
- בדקו כי ניתנים לכם המסמכים הבאים:
- מפרט טכני של הדירה בהתאם לצו מכר דירות (טופס של המפרט) (תיקון) התשע"ה-2015).
- תכנית/תשריט קומת הדירה, קומה טיפוסית, קומת עמודים/כניסה וקומת הגג.
- תכנית/תשריט המגרש עליו נבנה הבניין.
- היה ותרצו לבצע שינויים בדירה, ציינו את מחירון השינויים ואת הזיכוי שתקבלו מהקבלן על עבודות ואביזרים שלבקשתכם לא ייבנו בדירה.
- וודאו כי בחוזה ציין הקבלן את המועד בו תירשם הדירה על שמכם בטאבו.
- ודאו כי מועד מסירת החזקה בדירה נקוב בחוזה המכר וכי קיימת סנקציה של פיצוי בגין כל יום של איחור במסירת החזקה בדירה לידיכם, מעבר לתקופת הגרייס (זו התקופה שבה הקבלן רשאי לעכב את מסירת הדירה אליכם – תקופה אותה חשוב להגביל!)
חשוב מאוד לקבוע בצורה ברורה במסגרת החוזה מהו המועד המדויק בו יחל הקבלן לשלם לכם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה ורצוי לא להסתמך רק על הוראות הדין כגון חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 – זאת על מנת להימנע מהתפלמסות ומחלוקות בעתיד.
על חשיבותו של תנאי כזה בחוזה המכר ניתן ללמוד מפסק דין אשר ניתן לאחרונה ע"י בית המשפט העליון (רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ, ניתן ביום 21.2.16) הנוגע לבני הזוג שמש, אשר חתמו עם חברת ספייס בניה ויזמות בע"מ על חוזה למכירת דירה שהייתה בשלבי בנייה. לפי החוזה, החברה התחייבה למסור את הדירה לזוג שמש בתום 18 חודשים מיום חתימתו. בפועל, הדירה נמסרה למבקשים כ-7.5 חודשים לאחר המועד הנקוב. בני הזוג פנו לחברה בדרישה כי תשלם להם פיצויים בגין האיחור במסירה, לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), אלא שבין הצדדים נתגלעה מחלוקת והחברה סירבה לשלם לבני הזוג את מלוא הפיצוי.
לפי החוזה, כל בקשה של בני הזוג לבצע שינויים בדירה תאפשר לחברה לדחות את המועד למסירת הדירה לכל הפחות בחודשיים. בקביעת מועד זה החברה למעשה לא היתה כפופה לשום הגבלה, מלבד משך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים. בהתאם לחוזה שנחתם בין הצדדים, נושא זה מצוי בשליטת החברה ומקנה לה למעשה פטור מחבות בגין אי-עמידה במועד המסירה המוסכם, מבלי להגדיר מועד מסירה נדחה. מדובר בתנאי שנועד לאפשר לחברה להתנער מהחובות המוטלות עליה מכוח סעיף 5א לחוק המכר (דירות). בית המשפט קבע כי לא ניתן לתת תוקף לתנאי שכזה, בהיותו מנוגד להוראות החוק ופסק לטובת בני הזוג.
לסיכום, רצוי ומומלץ להגביל תנאים מסוימים בחוזי המכר, אשר מאפשרים לקבלנים חופש פעולה, שיש בו כדי לפגוע ברוכשי הדירות הלהוטים, הנוטים לרוב להסכים לכל התנאים בחוזי המכר המורכבים.
- יובהר, כי הדגשים הנ"ל על קצה המזלג בלבד ואינם מהווים תחליף לייעוץ משפטי מקיף.