מאת טובי לוי
עו"ד ונטריון
levytby@gmail.com
החורף הגיע, גשמים ורוחות חזקות, בדירה החדשה שאת המפתח אליה קיבלתם מהקבלן לא מזמן התגלו נזילות, רטיבות באחת הפינות ואז מתעוררות שאלות….
ליקויים בדירה
עד מתי אפשר להגיש תביעה נגד הקבלן על ליקויים בדירה?
תשובה: אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות.
תקופת האחריות: מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים.
תקופת הבדק: מתחילה עם מסירת הַחֲזָקָה בדירה והיא נמשכת שנה עד שבע שנים על פי מהות הליקוי.
בתקופת הבדק חובה על הקבלן לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה.
- להלן תקופת הבדק של הפריטים השונים:
(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;
(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;
(3) כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;
(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת
קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים
במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח
חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים
ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה
ותקשורת;
(5) כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש
שנים;
(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין
וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;
(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות
ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;
(8) סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;
(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;
(10) כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.
בתוספת זו –"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;
"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.
לאחר סיום תקופת הבדק הנ"ל מתחילה תקופת האחריות.
בתקופת האחריות, חובת ההוכחה על היווצרות הליקוי היא על רוכש הדירה וחובה על הדייר להוכיח כי הליקוי אינו תוצאה של שימוש לא נכון, הזנחה או תחזוקה לקויה.
בדרך כלל, נוהגים קבלנים לבצע שורה של תיקונים בתום שנה, אולם אין זה פוטר אותם מחובתם על פי החוק. לא ניתן לבטל, לשנות ולקצר את תקופת הבדק והאחריות, אף לא בהסכמת או ויתור של הרוכש בהסכם המכר.
גם לאחר תקופת הבדק ולאחר תקופת האחריות חלה אחריות המוכר על פי חוק המכר (דירות) במקרים האלה:
- אי-יציבות בבניין או בבטיחותו, שמקורה בשלד הבניין או ביסודות.
- התגלתה תקלה שלא הייתה אפשרות סבירה לגלות אותה בשנים הראשונות למגורים.
יחד עם האמור, במקרים רבים, אנו נתקלים באי התאמה או פגמים אשר לא ניתן או לא רצוי לתקנם ויחד עם זאת, הם לא מהווים סיכון בטיחותי כגון: קירות עקומים, תקרות נמוכות, חניות צרות בניגוד לתקן, שטח הדירה קטן יותר מהשטח שהובטח לרוכש ע"פ המפרט והתוכניות וכ"ו.
במקרים כאמור יש לבדוק את שווי ירידת הערך אשר חלה בדירה כתוצאה מאי ההתאמה או הפגם. ירידת הערך נקבעת באמצעות חוות דעת מקצועית אשר בוחנת, ע"פ מס' קריטריונים ועקרונות שמאיים, מהו שווי הנכס הפגום לעומת שווי הנכס אלמלא היה פגום.
תקופת ההתיישנות להגשת תביעה כנגד הקבלן:
אם רוכש הדירה הודיע על אי-התאמה לקבלן במהלך תקופת הבדק או האחריות כאמור לעיל, וניתנה לקבלן אפשרות לתקן את הליקוי אך הליקוי לא תוקן, קיימת לדייר תקופת התיישנות של 7 שנים ולעיתים גם של 10 שנים להגשת כתב תביעה כנגד הקבלן.
הארכת תקופת ההתיישנות בגין ליקויים נסתרים:
דייר המקבל לידיו את הדירה, אינו בודק אותה כמומחה ואינו רואה את הליקויים כראיית מומחה.
כבר נקבע בע"א 86/86 (3) אחד העם שפירא בע"מ נגד אריה ורבקה לשם, בית המשפט המחוזי בחיפה, כי פרוזדור צר בדירה ביחס לדרישות התקנות – הוא בבחינת ליקוי נסתר אף על פי שהדייר רואה את הפרוזדור, וזאת מפני שהוא אינו מכיר את פרטי החוק והתקנות ואינו יודע מהן המידות הדרושות.
לפיכך, לגבי ליקוי מעין זה (פרוזדור צר) וליקויים אחרים שהם בגדר ליקויים נסתרים, מניין תקופת ההתיישנות מתחיל עם גילויו של כל ליקוי – מן הסתם ממועד בדיקת הדירה על ידי מומחה.
להלן דברי כב' השופט סוקול בת"א 28365/99 (1) הנזכר, בעניין זה:
" חלק ניכר מהפגמים או הליקויים לא התגלו ולא ניתן היה לגלותם בעת מסירת החזקה. לגבי אותם ליקויים שלא התגלו ולא ניתן היה לגלותם בעת המסירה, חלה הוראות סעיף 8 לחוק ההתיישנות ולפיה המועד לתחילת המרוץ יחל רק במועד הגילוי עשר שנים – ולא שבע שנים!
אין באמור לעיל בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי.