מדוע עיריית נתניה חורצת את גורלה של קריית השרון להיות פרבר שינה?
עיריית נתניה החלה בהליך שינוי תב"ע של רצועת התעסוקה בשכונת קריית השרון למבני מגורים. שינוי זה נוגד כל היגיון בריא ויפגע הן בתושבי העיר והן בעיריית נתניה עצמה. במקום לקרב לתושבי העיר מוקדי תעסוקה ולעודד עירוב שימושים בשטח העיר, עיריית נתניה מעדיפה להוסיף עוד מאות, ואף אלפי יחידות דיור אשר יגבירו את העומס בכבישים, העומס על מוסדות ציבור ויכבידו על תקציב העירייה שתאלץ לספק שירותים לכל אלפי המשפחות שיתווספו לעיר.
על מה מדובר?
שכונת קריית השרון כוללת בצידה המערבי, בין רחוב טום לנטוס לפסי הרכבת, רצועת תעסוקה. לפי התב"ע של רצועת התעסוקה ניתן לבנות בה בנייני משרדים ותעשיה נקייה ובקומת הקרקע מסחר חלקי.
להקרבת מוקדי תעסוקה נקייה לאזורי מגורים יש יתרונות רבים כגון, הורדת התלות ברכב פרטי, צמצום זיהום אויר, צמצום העומס בכבישים, חיסכון בזמן ושיפור איכות החיים של תושבי האזור שיכולים לעבוד בסמכות לאזור מגוריהם.
מעבר ליתרונות שנובעים מקרבת מגורים ומקומות עבודה ישנו יתרון כלכלי מובהק נוסף, מיסי הארנונה שמשולמים לעירייה בגין שטחי משרדים ומסחר גבוהים משמעותית ממסי ארנונה למגורים ובנוסף ההוצאה העירונית על שטחי תעסוקה נמוכה משמעותית מהוצאה על אזורי מגורים. בנייני מגורים דורשים מהעירייה להקים גני ילדים, בתי ספר, לשלם משכורות למורים וגננות בעוד ששטחי תעסוקה דורשים פינוי זבל ואחזקה בסיסים בלבד.
המצב היום
נכון לכתיבת מסמך זה, נבנו שני מבני תעסוקה על ציר טום לנטוס וישנו מבנה שלישי בשלבי בניית שלד. המבנה הראשון, מרכז אלון, מאוכלס ושוקק חיים. למרות הצפייה שמבני התעסוקה יאכלסו בתעשייה נקייה עתירת ידע (הייטק), מרכז אלון מאופיין בעיקר בעסקים נותני שירות כגון מרפאות קופת חולים ודואר, ג'ימבורי וקליניקות למיניהן.
מבנה השני, מרכז נעימי, קיבל לאחרונה טופס 4 לקומת הקרקע ומתנהל נגדו הליך מנהלי בעקבות חריגה של 24 אלף מטר והפרה של צו מנהלי.
נכון להיום, חזון מתכנני השכונה לא התממש ותושבי השכונה נאלצים לצאת ולמצוא פרנסה באזורי תעסוקה אחרים, בעיקר בערים השכנות.
כמו בכל פרבר שינה אחר, קריית השרון מאופיינת בפקקי תנועה קשים מדי בוקר וערב. מנגד, העירייה מנהלת קרב מאסף ומנסה להקל על העומס הבלתי נסבל על ידי פריצה של דרכים חדשות, הרחבת כבישים קיימים ובניית מחלפים ורמפות לכביש החוף. לדאבוננו, אין בכל אלו בכדי לעמוד בקצב גידול האוכלוסייה והעלייה בשימוש של הרכב הפרטי.
מדוע עיריית נתניה, על כל ההשלכות השלילית שבדבר תרצה להפוך שטחי הייטק למגורים?
ככל הנראה התשובה נמצאת במספר מישורים שנעים בין רצון להטיב עם בעלי קרקעות ברצועת התעסוקה לבין שיקולים כספים קצרי טווח. שינוי תב"ע ממסחר למגורים יניב לעירייה מענק כספי חד פעמי בלתי מבוטל.
בשנת 2013 זכתה חברת "חצי חינם" בשני מגרשים בשטח כולל של 39 דונם ברצועת התעסוקה במכרז של רמ"י (מר 61/2013). חברת חצי חינם שילמה עבור שני המגרשים קצת יותר מ21 מיליון ₪ בעוד שהקרקע הוערכה בשמאות במחיר של 46 מיליון ₪.
להלן סימולציה של עליית שווי המקרקעין:
גם בהערכה זהירה ביותר, לאחר הקצאת חלק מהשטחים לטובת גני ילדים וגינות ציבוריות, שבה יבנו "רק" 300 דירות ב 4-5 מגדלים ולפי הערכה נמוכה של שווי יחידת קרקע ב 300 אלף ₪ נגיע לשווי קרקע כולל של 90 מיליון ₪ לפחות. דהיינו שווי הקרקע יעלה בקרוב ל 70 מיליון ₪, קרי, יותר מפי 4!
עיריית נתניה תוכל לגבות עשרות מיליוני שקלים עקב עליית שווי הקרקע בהיטל השבחה, חברת "חצי חינם" תעשה רווח נאה ביותר על ההשקעה ועל תושבי קריית השרון ייגזר לחיות בפרבר שינה ולהשתעבד לחיים בפקקים.
*יש לציין שלסכומים שצוינו מתווספות עליות פיתוח גבוהות בסדרי גודל של עשרות מיליוני שקלים.
מדוע שחברת חצי חינם תרצה לשנות את התב"ע?
חברת "חצי חינם" היינה חברה שמתמחה במסחר ויש בבעלותה סופרמרקטים בפריסה ארצית. לאחר רכישת המגרשים, הוצגו מטעם חברת "חצי חינם" מספר תכניות אלטרנטיביות שבבסיסן סופרמרקט ענקי בהיקף של אלפי מטרים ועסקי שירות אחרים.
לתוכנית זאת יש מספר חסמים, הראשון הוא שאינו עומד בתנאי התב"ע שמגדירים את מטרת הבניה לתעשייה נקיה. במקביל, בפרויקט נעמי הצמוד, נבנה סופר בהיקף של 2200 מטרים. גודל הסופר נקבע בהחלטת מועצה וקובע בפס"ד שניתן בנושא. (עת"מ 24711-10-14)
החסם השני ואולי החשוב יותר, אין היתכנות כלכלית לעוד שטחי מסחר באזור. המסחר המסורתי עובר בשנים האחרונות לקניות מכוונות באינטרנט ובנוסף יש במרחב הקרוב מספר רב של מרכזי קניות אחרים.
פרויקט מסחרי, דינו להיכשל.
מה אפשר לעשות?
לדעתנו, האינטרס של כל הצדדים המעורבים הוא לממש את התב"ע הנוכחית, קרי, לבנות פארק הייטק. היזם יוכל להרוויח מנכס מניב, העירייה תוכל ליהנות ממסי ארנונה גבוהים והוצאה נמוכה ותושבי קריית השרון ונתניה בכלל יוכלו ליהנות מאפשרויות תעסוקה איכותיים בסמיכות לביתם. ניתן לבחון אזורים אחרים במרכז הארץ בהם יש קירבה בין אזורי תעסוקה לאזורי מגורים, בדומה לרמת החייל, הרצליה פיתוח ועוד.
נקודות נוספות
- תושבי השכונה לא מתנגדים למבני הייטק – נשמעה הטענה שתושבי קריית השרון התנגדו לכאורה לפרויקט נעימי. אנו ליוונו את משפט נעימי וניתן לומר בפה מלא שתושבי השכונה בשום שלב לא התנגדו לפרויקט עצמו ולא לחלק של משרדים ותעשיה נקייה בו. תושבי השכונה כן התנגדו לחריגה, לכאורה, בהיקפי המסחר, להצבת שלט ענקי שיראה מכביש החוף ולמיקום החניון בקומה הראשונה של המבנה ולא בחניון תת קרקעי ולתחנת דלק במתחם.
- בניה של משרדים בשכונה תביא לעליה בעומס בכבישים – עובדים בבנייני המשרדים שיבנו, גם אם יגיעו ברכב, יכנסו לשכונה בבוקר ויצאו בערב ויעשו זאת בכיוון הנגדי לתנועת כלי הרכב של תושבי השכונה. תוספת של דירות לשכונה, תגדיל את כמות כלי הרכב, לא תיצור מקומות תעסוקה מקומיים, ורק תגביר ואת העומס בכבישים. כמו כן, ניתן להניח שלאורך זמן תהייה הגירה חיובית לתוך השכונה של עובדי המשרדים ובך יקטינו את כמות כלי הרכב בשימוש.
- שאטל חינמי בין תחנות הרכבת הקיימות לבנייני המשרדים – כדי לעודד חברות הייטק להיכנס למשרדים, יכולה העירייה בשיתוף עם היזם לסבסד שירות שאטל חינמי בשעות הבוקר והערב אל ומתחנת הרכבת. שאטל כזה יוכל לשמש גם את תושבי שכונת קריית השרון.
- הנחה בארנונה לחברות הייטק שישתקעו בבנייני המשרדים העתידים – כדי לעודד חברות הייטק להשתקע במשרדים החדשים יכולה עיריית נתניה, להעניק הנחה בארנונה לתקופה קצובה.
- תחנת רכבת האוניברסיטה בנתניה
כבר מספר שנים שישנם תכנונים (ואף היתה הבטחת בחירות בנושא) להקים תחנת רכבת שלישית בשטח העיר נתניה, בסמוך למרכז אלון ומכללת נתניה. תחנת רכבת זו תוכל לפתור חלק גדול מבעיות התחבורה בקריית השרון ובנוסף תחבר את פארק ההייטק העתידי לעובדים מכל חלקי הארץ.
על עיריית נתניה לקדם מול משרד התחבורה ורכבת ישראל סלילה של מסילת רכבת שלישית ורביעית בין שתי התחנות הקיימות היום בעיר.
וועד קריית השרון
זה צו השעה להעביר את כל איזור התעשיה הצפוני הסבה לתעשיה נקיה.
יישר כח לוועד.
הוסיפו אותי לרשימת התפוצה